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कैलिफोर्निया के आवास संकट को कम करने में ‘ग्रैनी फ्लैट्स’ आश्चर्यजनक भूमिका निभाते हैं

लॉस एंजिल्स के एलिसियन वैली पड़ोस में हीदर मिलस्टोन की सहायक आवास इकाई चित्रित की गई है। एडीयू को मुख्य घर से एक छोटे से ड्राइववे और कुछ झाड़ियों से अलग किया जाता है, जिससे यह एक अलग निवास जैसा महसूस होता है। “यह आदर्श है,” मिलस्टोन ने कहा। (वाशिंगटन पोस्ट के लिए अलीशा जुसेविक)

राज्य और स्थानीय नीतियों ने हाल के वर्षों में गौण आवास इकाइयों का निर्माण करना आसान बना दिया है, और घर के मालिक बड़ी संख्या में साइन अप कर रहे हैं

लॉस एंजेल्स – जब हीदर मिलस्टोन न्यूयॉर्क से लॉस एंजिल्स चले गए और घर-शिकार शुरू कर दिया, तो उसका एक बड़ा लक्ष्य था: एक घर जिसमें एक यार्ड बड़ा हो, एक और छोटा घर बनाने के लिए, ताकि वह अपने पूरक के लिए संपत्तियों में से एक को किराए पर दे सके। आय।

कुछ ब्लॉक दूर, लाली ग्रेवाल और उनकी पत्नी ऐनी मैरी ने पिछली गर्मियों में शहर में आने पर इसी तरह की गणना की थी। वे अब एक बड़े घर के पीछे एक छोटे लेकिन आरामदायक घर में रह रहे हैं जिसे वे किराए पर देने जा रहे हैं।

मिलस्टोन और ग्रेवाल एक प्रवृत्ति का हिस्सा हैं जो पूरे राज्य में समाप्त हो रहा है, और – कुछ हद तक नीति निर्माताओं के आश्चर्य के लिए – कैलिफोर्निया के आवास संकट को संबोधित करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाने की क्षमता है: गौण आवास इकाई।

कैलिफ़ोर्निया को और घरों की ज़रूरत है, तो ये खाली क्यों बैठे हैं?

मल्टीफ़ैमिली गुणों का निर्माण करना अविश्वसनीय रूप से कठिन है राज्य के प्रमुख शहरों जगह की कमी, पर्यावरण कानूनों और पड़ोस के विरोध सहित कारणों से। लेकिन एक ADU का निर्माण करें – अपनी उपयोगिताओं और प्रवेश द्वार के साथ एक छोटा सा अलग घर – और व्यावहारिक रूप से कोई भी आंख नहीं मारता। हजारों गुना बढ़ गया, जैसा कि हाल के वर्षों में हो रहा है, और संरचनाएं एक महत्वपूर्ण, यदि केवल आंशिक, राज्य की किफायती आवास आवश्यकताओं के समाधान की तरह दिखने लगती हैं।

“बाधाओं को दूर करने और एडीयू के निर्माण का समर्थन करने में सक्षम होने की क्षमता आवास की आपूर्ति का विस्तार करने की हमारी क्षमता में एक बहुत ही महत्वपूर्ण रणनीति रही है,” कैलिफ़ोर्निया के व्यवसाय, उपभोक्ता सेवा और आवास सचिव लूर्डेस कास्त्रो रामिरेज़ ने कहा। “मुझे यह देखकर बहुत खुशी हुई है कि कैसे समुदायों ने इस दृष्टिकोण को अपनाया है, और मुझे लगता है कि लोग ADUs के सामाजिक, आर्थिक और सामुदायिक लाभों को पहचानने में सक्षम हुए हैं।”

संख्या कहानी बताती है: पिछले साल कैलिफोर्निया में 23,000 से अधिक एडीयू परमिट जारी किए गए थे, जबकि 2017 में यह 5,000 से कम था – जो राज्य में विधायी और विनियामक परिवर्तनों के कारण एडीयू की अनुमति शुरू होने के आसपास था। राज्य को अब स्थानीय लोगों द्वारा तेजी से परमिट अनुमोदन की आवश्यकता है, और यह स्थापित करता है कि शहरों को कम से कम 850 वर्ग फुट के एडीयू की अनुमति देनी चाहिए – हालांकि कई बहुत बड़े हैं। सैक्रामेंटो में कई अन्य बिलों पर बहस चल रही है, जिसमें एक विधानसभा सदस्य फिल टिंग (डी) भी शामिल है, जो संपत्ति के मालिकों को अपने एडीयू को अपने मुख्य घरों से अलग बेचने की अनुमति देगा।

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लॉस एंजिल्स ने पिछले साल ADU की अनुमति में अन्य शहरों को बौना कर दिया, 2022 में 7,160 जारी किया, जबकि सैन डिएगो में 662 की तुलना में, ADU के अगले-उच्चतम कुल वाला शहर। तुलनात्मक रूप से, लॉस एंजिल्स में पिछले साल एकल परिवार वाले घरों के लिए केवल 1,387 परमिट जारी किए गए थे। एलए में जारी किए गए एडीयू परमिटों की संख्या मल्टीयूनिट संरचनाओं के लिए जारी किए गए 13,400 परमिटों के बाद दूसरे स्थान पर थी।

कैलिफ़ोर्निया एकमात्र ऐसा राज्य नहीं है जहाँ ADU बंद हो रहे हैं। ओरेगन ने उन्हें भी गले लगा लिया है, जैसा कि मोंटाना के कुछ शहरों में है, और वाशिंगटन राज्य ने हाल ही में एक कानून पारित किया है जिससे उन्हें बनाना आसान हो गया है। जार्ज में मर्कटस सेंटर में शहरीता परियोजना के निदेशक सलीम फर्थ के अनुसार, कुल मिलाकर, पूरे देश में लगभग 40 कानून एक या दूसरे रूप में एडीयू को संबोधित करते हुए पेश किए गए हैं, हालांकि कुछ मुद्दे के अध्ययन के लिए प्रदान करने के लिए सरल हैं। मेसन विश्वविद्यालय।

समर्थकों का कहना है कि एडीयू कई लाभ प्रदान करते हैं: वे अपेक्षाकृत कम कीमतों पर किराए पर लेते हैं, और उन्हें पड़ोस में छोड़ दिया जा सकता है जो पहले से ही घनी आबादी वाले हैं लेकिन नौकरी, सार्वजनिक परिवहन, स्कूलों या अन्य सुविधाओं के निकट होने के कारण वांछनीय हैं। हालांकि LA और अन्य जगहों पर स्थानीय अध्यादेशों का उद्देश्य अल्पकालिक AirBnB-प्रकार के किराये के रूप में उनके उपयोग को रोकना है, मालिक उन्हें अतिरिक्त किराये की आय के लिए, या घर के दोस्तों, परिवार या यहां तक ​​कि अपनी दादी-नानी के लिए उपयोग कर सकते हैं – मूल “नानी फ्लैट” उपनाम।

विशेषज्ञ ध्यान दें कि भले ही किसी ADU में किसी की दादी का कब्जा हो, वह घर कहीं और उपलब्ध है, जबकि एक ही समय में विस्तारित परिवारों को एक साथ रखा जाता है।

गौण आवास समाधान प्रदान करते हैं

बर्कले में कैलिफोर्निया विश्वविद्यालय में टर्नर सेंटर फॉर हाउसिंग इनोवेशन के नीति निदेशक डेविड गार्सिया ने कहा, “जिस गति से एडीयू राज्य भर में विस्तार करने में सक्षम हैं, वह वास्तव में आश्चर्यजनक है।” गार्सिया ने कहा, “यह दिखाता है कि घर के मालिक अपनी जमीन के साथ और अधिक करना चाहते हैं।” मदद के लिए कुछ करना।

बड़े पैमाने पर आपूर्ति की कमी के कारण, रियल एस्टेट साइट ज़िलो के अनुसार, कैलिफोर्निया में संपत्ति किराए पर लेने या खरीदने की लागत कई निवासियों के लिए निषेधात्मक हो गई है, राज्य में औसत किराये की लागत देश के बाकी हिस्सों की तुलना में 41 प्रतिशत अधिक है। घर की कीमतें राष्ट्रीय औसत से दोगुनी से अधिक हैं। बेघर होना संकट के स्तर पर है, और हाल के वर्षों में कैलिफोर्निया के निवासियों ने टेक्सास, फ्लोरिडा या अन्य कम लागत वाले राज्यों में भागना शुरू कर दिया है।

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एलए के आवास संकट को कम करने के लिए व्यक्तिगत योगदान देने की इच्छा ग्रेवाल के लिए एक प्रमुख प्रेरक है। लाली ग्रेवाल एडीयू की सफलता में इतने निवेशित हो गए हैं कि उन्होंने ग्राहकों को उनके निर्माण और वित्त निर्माण में मदद करने के लिए अपनी खुद की कंपनी शुरू कर दी है।

ग्रेवाल ने कहा, “जिस तरह से लोग अमेरिका में संपत्ति का निर्माण करते हैं, वह अचल संपत्ति है।” “पूरा विचार अधिक आवास बनाने का था – विशेष रूप से गरीब पड़ोस में।”

ADU बनाने की लागत लगभग $300,000 हो सकती है, इसलिए कई मकान मालिकों के लिए वित्तपोषण एक बाधा के रूप में उभर सकता है, खासकर जब से बैंकों को इन अपेक्षाकृत नए प्रकार की संरचना के लिए ऋण से निपटने का बहुत कम अनुभव है। $100 मिलियन का एक राज्य कार्यक्रम जिसने केवल योजना चरण वाले लोगों की मदद करने के लिए $40,000 तक का अनुदान दिया था, महीनों के भीतर समाप्त हो गया था, और कैलिफ़ोर्निया को बजट घाटे का सामना करना पड़ रहा है, कम से कम अभी के लिए कोई अतिरिक्त राज्य सहायता की उम्मीद नहीं है।

फिर भी, ए NYU फर्मन सेंटर से अध्ययन पाया गया कि ADUs सबसे धनी इलाकों में नहीं बनाए जा रहे हैं, बल्कि अक्सर निम्न-से-मध्यम-आय वाले क्षेत्रों में, और अक्सर नौकरियों की अपेक्षाकृत अच्छी पहुंच वाले स्थानों में बनाए जा रहे हैं।

यूसी डेविस स्कूल ऑफ लॉ में अध्ययन के लेखक क्रिस्टोफर एल्मडॉर्फ ने कहा, “इससे पता चलता है कि यह अमीर लोग नहीं हैं जो पूल हाउस या वर्क-फ्रॉम-होम ऑफिस बनाना चाहते हैं।” “यह सिद्धांत के अनुरूप है कि यह उन जगहों पर विकास का एक व्यवहार्य रूप है जो आप नहीं कर सकते” अन्यथा आसानी से निर्माण करने में सक्षम होंगे।

मिलस्टोन और ग्रेवाल एक तरफ इंटरस्टेट 5 और दूसरी तरफ एलए नदी के बीच बसे पड़ोस में डोजर स्टेडियम के पास रहते हैं। इसका आधिकारिक नाम एलिसियन वैली है, हालांकि इसे आमतौर पर फ्रॉगटाउन कहा जाता है। यह क्षेत्र हाल के वर्षों में काफी हद तक जेंट्रीफिकेशन से बच गया है, हालांकि कुछ कैफे साइकिल चालकों की सेवा के लिए उभरे हैं जो साथ सवारी करना एलए नदी।

मिलस्टोन के लिए, अपने ADU को समुदाय का हिस्सा महसूस कराना महत्वपूर्ण था। टाइलिंग जैसे छोटे स्पर्श, क्षेत्र की लैटिनो जड़ों को वापस नुकसान पहुंचाते हैं, जबकि मूल कैलिफ़ोर्निया पौधों और सामग्रियों का प्रदर्शन किया जाता है। हालांकि ADU 650 वर्ग फुट के एक अपेक्षाकृत छोटे पदचिह्न पर है, ऊंची छतें और नक्काशीदार कंक्रीट के ब्लॉक इसे एक विशाल रूप देते हैं और हवा के प्रवाह की अनुमति देते हैं। वह अपने दो छोटे बच्चों के साथ जगह साझा करती है कुत्ते, स्टीवी निक्स और लिंडसे बकिंघम।

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मिलस्टोन ने अभी तक अपनी संपत्ति पर मुख्य घर को किराए पर नहीं दिया है, आंशिक रूप से क्योंकि उसके पिता बीमार होने के दौरान वहीं रहते थे, और अब वह पड़ोसियों को कम किराए पर रहने देने की योजना बना रही है, जबकि वे अपना खुद का कुछ निर्माण करते हैं। लेकिन उनका अनुमान है कि जब वह इसे पूर्ण किराये मूल्य के लिए बाजार में पेश करती हैं तो वह आसानी से लगभग $5,000 प्रति माह कमा सकती हैं।

एडीयू को मुख्य घर से एक छोटे से ड्राइववे और कुछ झाड़ियों से अलग किया जाता है, जिससे यह एक अलग निवास जैसा महसूस होता है। “यह आदर्श है,” मिलस्टोन ने कहा।

हालाँकि, ADU अंततः इस पड़ोस में बड़ा बदलाव ला सकते हैं। डेवलपर्स हाल ही में उतरे हैं, लगभग $800,000 के लिए संपत्तियों को तोड़ रहे हैं और उन्हें उस कीमत से दोगुनी कीमत पर बेच रहे हैं – लेकिन केवल एडीयू जोड़ने के बाद।

“यह विशेष रूप से फ्रॉगटाउन क्षेत्र में बहुत अधिक मूल्य पैदा कर रहा है। डेवलपर जेसी ज़मोरा ने कहा, बहुत सारे परिवार आगे बढ़ रहे हैं, इसलिए उन्हें लगता है कि ‘चलो आय का एक और स्रोत ढूंढते हैं’। “मुझे लगता है कि वो ठीक है। मुझे लगता है कि हमें आवास की जरूरत है।

आवास संकट मोबाइल होम पार्कों को प्रभावित करता है

हालांकि, लंबे समय के निवासी ध्यान दें कि ADU को किराये की संपत्ति के रूप में प्राप्त करना कुछ आसान नहीं है।

ग्रोव पश्ले ने 1,200 वर्ग फुट का एडीयू बनाया – राज्य द्वारा निर्धारित अधिकतम आकार – लगभग पांच साल पहले, जैसे कि वर्तमान एडीयू लहर उठानी शुरू हो रही थी। उनकी संपत्ति नदी से सटी हुई है और उनके पास स्थानीय पौधों के साथ मुर्गियां और बत्तखें हैं।

पश्ले ने कहा कि उनके ADU ने बहुत अच्छा काम किया है – पिछले चार वर्षों में उनके पास दो किरायेदार थे, और कहा कि उन्होंने उन्हें किराए पर एक ब्रेक काट दिया है क्योंकि उन्हें किरायेदारों के प्रति सहानुभूति है और LA में उच्च कीमतें हैं लेकिन वह उस जिम्मेदारी से वाकिफ हैं जिसे उन्होंने लिया और उम्मीद है कि दूसरे भी होंगे।

“मैं पूरे फ्रॉगटाउन में ADUs के साथ गुण देखता हूं,” पशले ने कहा। “यह इस मार्ग पर जाने की प्रतिबद्धता है क्योंकि अब आप एक पड़ोसी और जमींदार हैं।”

2023-05-21 10:00:46
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