बीएनपी परिबास रीम: मुद्रास्फीति से लड़ने के लिए किराया बढ़ाना सही रणनीति नहीं है

प्रमुख केंद्रीय बैंकों के साथ जारी है ब्याज दरें बढ़ाकर मुद्रास्फीति से लड़ेंवैश्विक रियल एस्टेट बाज़ार अभी भी एक प्रक्रिया के केंद्र में है पुनर्मूल्यांकन. हालाँकि मुख्य मुद्रास्फीति में कमी के उत्साहजनक संकेत दिख रहे हैं, लेकिन वर्तमान में इस बारे में बहुत कम संकेत हैं कि वृद्धि का यह चक्र कब समाप्त होगा और यह देखते हुए कि निवेशकों का मानना ​​है कि, एक बार ऐसा होने पर, अधिकारी अधिक समायोजन की दिशा में बहुत तेजी से आगे बढ़ेंगे, ऐसा हो सकता है अधिक मूल्य प्राप्त करने के लिए अन्य ड्राइवरों पर ध्यान केंद्रित करना उनके लिए अधिक सुविधाजनक है। के मामले मेंरियल एस्टेटजब मंदी की संभावना नहीं होती है, तो यह आम राय है कि रिटर्न बढ़ाने के लिए आय और उसके इंडेक्सेशन पर ध्यान केंद्रित करना सबसे अच्छी रणनीति है, लेकिन इस रास्ते पर चलना आसान नहीं हो सकता है।

मुख्य केन्द्र:

• आय वृद्धि के लिए किराये को मुद्रास्फीति के अनुरूप अनुक्रमित करना ही एकमात्र कारक नहीं है
• मूल्य सृजन के लिए अच्छा सक्रिय प्रबंधन आवश्यक है
• लचीला नकदी प्रवाह और संभावित विकास – संरचनात्मक रुझानों द्वारा संचालित – दीर्घकालिक निवेशकों के लिए महत्वपूर्ण चालक हैं

किसी परिसंपत्ति का मूल्य हमेशा दो प्रमुख कारकों द्वारा निर्धारित किया गया है: प्रदर्शन और यह आय. जहां तक ​​यूरोपीय रियल एस्टेट बाजार का संबंध है, पिछले आर्थिक चक्र (2010-2021) में मूल्य में सामान्य वृद्धि एक अपरंपरागत मौद्रिक नीति के कारण अन्य बाजारों में आय के सामान्य संकुचन से प्रेरित थी, जिसने बदले में बहुत अधिक वृद्धि उत्पन्न की है। उच्च तरलता, जिससे मांग और मूल्यांकन में वृद्धि हुई संपत्ति अचल संपत्ति. हालाँकि, जब मुद्रास्फीति के झटके का मुकाबला करने के लिए दरें बढ़ने लगीं, तो क्षेत्र की पैदावार में गिरावट शुरू हो गई और आने वाली तिमाहियों में भी ऐसा ही जारी रहेगा। यह कई बाज़ार खिलाड़ियों को निवेश के अवसरों के लिए कहीं और देखने के लिए प्रेरित करेगा. हालाँकि, जो लोग रियल एस्टेट पर ध्यान केंद्रित करना जारी रखेंगे, वे संभवतः किसी इमारत से होने वाली आय को बढ़ाकर उसके मूल्य को बढ़ाने की रणनीति का समर्थन करेंगे, भले ही वे खुद को इसकी कीमतों में गिरावट के दबाव से मुक्त करने के लिए ही क्यों न हों।

हालाँकि, यह सोचना कि आय वृद्धि, जो केवल किराए में वृद्धि और मूल्य सूचकांक द्वारा समर्थित है, मुद्रास्फीति को कम कर सकती है, एक गलती हो सकती है, खासकर जब यह अधिक हो। वास्तव में, आय निर्धारित करने वाली गतिशीलता बहुत अधिक जटिल है क्योंकि कई अन्य पैरामीटर सक्रिय भूमिका निभाते हैं। अचल संपत्ति के मामले में, अचल संपत्ति के लिए सबसे महत्वपूर्ण तीन हैं:

• इंडेक्सेशन के प्रभाव: यदि लीजिंग अनुबंध में इंडेक्सेशन क्लॉज है, तो भुगतान किया गया किराया मुद्रास्फीति के साथ आनुपातिक रूप से साल-दर-साल बढ़ेगा।
• किराए के मूल्य का प्रभाव: एक रियल एस्टेट पोर्टफोलियो के भीतर, प्राप्त किराए का एक हिस्सा अनुबंध की शर्तों पर फिर से बातचीत और बाद में बाजार की स्थितियों के अनुरूप होने के कारण वार्षिक बदलाव के अधीन होता है।
• निर्जन संपत्ति (या रिक्ति) का प्रभाव: समय के साथ खाली इमारतों की संख्या भी बदलती है, जिसका प्रभाव उत्पन्न आय पर पड़ता है।

यदि पिछले 20 वर्षों मेंकिराये का सूचकांक आम तौर पर सकारात्मक रहा है, सबसे खराब बाजार मंदी के दौरान आय वृद्धि नकारात्मक क्षेत्र में गिर गई है: के दौरान 2008/2009 का महान वित्तीय संकट और 2020 की कोविड-19 महामारी के दौरान, किराए में वृद्धि और खाली इमारतों में वृद्धि दोनों ने आय पर नकारात्मक प्रभाव डाला है। जहां तक ​​आज की स्थिति की बात है, इन दोनों कारकों की भरपाई इंडेक्सेशन की विपरीत गतिशीलता से होती है; हालाँकि, शुरुआत में आने वाले महीनों में मुद्रास्फीति में कमी के संकेत के साथ लाभप्रदता फिर से शून्य से नीचे गिर सकती है, जिससे कीमतों पर दबाव बढ़ जाएगा।

उन्हीं निष्कर्षों को लागू भी किया जा सकता है रियल एस्टेट क्षेत्र में अन्य परिसंपत्ति वर्ग; बस लॉजिस्टिक्स के बारे में सोचें, जिसने 2001 और 2011 के बीच कम किराया वृद्धि और अप्रयुक्त इमारतों की उच्च संख्या के कारण नकारात्मक आय दर्ज की। हालाँकि, के आगमन के साथई-कॉमर्स तीन संदर्भ मापदंडों में सकारात्मक प्रभाव दर्ज करते हुए खुद को सर्वश्रेष्ठ प्रदर्शन करने वाले खंडों में से एक के रूप में स्थापित किया है।

अंततः, जब बात आती है किसी संपत्ति का मूल्यउस एक को भी याद रखना महत्वपूर्ण है अच्छा सक्रिय प्रबंधन यह आवश्यक है। उन वर्षों में जब मुद्रास्फीति कम थी (2013-2020), की दर रिक्ति सिकुड़ गया था, लाभप्रदता बढ़ रही थी। इसका मतलब यह है कि अप्रयुक्त स्थान को कम करने और किराए में वृद्धि से संपत्ति की कीमत बढ़ जाती है। लेकिन उस संदर्भ में समान परिणाम प्राप्त करना कैसे संभव है जहां मुद्रास्फीति अधिक है? हमारी राय में, किसी परिसंपत्ति के वास्तविक मूल्य को बढ़ाना एक अच्छी रणनीति हो सकती है, उदाहरण के लिए इसके ऊर्जा घटक में सुधार करके, ईएसजी समाधानों पर ध्यान केंद्रित करके। इस प्रकार का उपाय वर्तमान जैसे परिदृश्य में आवश्यक है, जिसमें बढ़ती दरों का प्रतिकार करने के लिए, मांग की विशिष्ट आवश्यकताओं को पूरा करने का लक्ष्य रखना आवश्यक हो जाता है।

*बीएनपी परिबास रीम के अनुसंधान प्रमुख